公寓大廈管理條例問與答

公寓大廈管理條例問與答

˙依據內政部營建署完成彙編「公寓大廈管理Q&A修訂」

問：　何謂住戶規約範本？其效力如何？

答：　公寓大廈管理條例（以下簡稱：同條例）第四十八條第一項規定：「規約範本，由中央主管機關定之。」，因此，內政部八十五年五月二十七日以台（八五）內營字第八五二七○○號函訂定公寓大廈規約範本。雖規約範本僅供公寓大廈作為制定規約之參考，不具實質上拘束區分所有權人會議訂定具體規約之效力，然而依第四十四條第一項規定：「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分標示之詳細圖說及住戶規約草約。於設計變更時亦同。」，其中所謂的「規約草約」，即係依同條例第四十八條第一項規定，應依內政部所訂定的規約範本製作。況且，規約草約其不需完全與規約範本一致，仍可針對規約範本予以增刪，使規約草約符合所欲規劃公寓大廈之建築設計、使用用途與管理需求等目的。依據同條例第四十四條第二項規定，該規約草約在第一次區分所有權人會議召開前，視同規約；亦即該規約草約亦有規範公寓大廈區分所有權人（或住戶）的效力。

問：　非區分所有權人之住戶可否選任為管理委員會之委員職務。

答：　按公寓大廈管理條例第三條第八款規定：「管理委員會：指為執行區

分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人

選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」同條第十款規定：「住

戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意

而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」依此

規定，除非區分所有權人會議之決議或規約另訂有限制管理委員需為

區分所有權人之住戶擔任，否則承租人為住戶，應有當選管理委員之

資格。

Q29.區分所有權人會議委託出席之總人數，是否不得超過全體區分所有權人人數之五分之一？

答：查條例僅對受託人受託之比例及人數設有限制，對於委託人之總人數並無限制。

Q34.關於函詢公寓大廈管理條例第31條區分所有權人會議決議，其規約自訂決議人數有無限制？

答：一、公寓大廈管理條例第31條，其立法意旨係區分所有權人會議決議除條例規定之決議條件外，基於「社區自治」之精神，得於規約另為不同之規定，該條文尚無最低門檻之限制。況且公寓大廈自得依其需要，透過區分所有權人會議決議，於規約中制定較條例嚴格或寬鬆之決議條件。
二、另按條例第3條第12款規定，公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，其內容不得牴觸都市計畫法及建築法令等法令規定，牴觸者無效。

Q36.受託出席區分所有權人會議，可否再委託給第三人？

答：受託人於受託時，其受託之比例及人數即受條例第27條規定之限制，倘受託人將超過部份以再委託給第三人之方式，而納入出席及表決權之計算，已違反第27條限制其受託比例及人數規定之意旨，故受託人不得再委託給第三人。

Q44.管理委員會之成員為何？區分所有權人以外之其他住戶是否可參加管理委員會？

答：按管理委員會之定義，依公寓大廈管理條例第三條第九款之規定，「指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」故一般管理委員會之成員為住戶即可。至所稱住戶，依同條第八款定義，「指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」因此，承租人屬於住戶應當毫無疑問，惟依第二十九條規定之「管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一年至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。」所以，除區分所有權人會議之決議或規約另有限制外，承租人依法可以參加管理委員會的組成。

Q48.公寓大廈管理委員會管理委員可否委託其他管理委員或住戶代為出席並執行投票。

答：按公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第二十九條第二項定有明文，所詢有關公寓大廈管理委員會管理委員可否委託其他管理委員代為出席並執行投票疑義乙節，查公寓大廈管理條例並無相關規定，如何適用，應依前揭規定為之。

Q55.非區分所有權人之住戶可否選任為管理委員會之委員職務。

答：按公寓大廈管理條例第三條第八款規定：「管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」同條第十款規定：「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。」依此規定，除非區分所有權人會議之決議或規約另訂有限制管理委員需為區分所有權人之住戶擔任，否則承租人為住戶，應有當選管理委員之資格，

Q57.公寓大廈管理委員會改選管理委員時，採用舉手方式進行表決，是否合法。

答：按管理委員會之組織及選任應於依區分所有權人會議決議，但規約另有規定者，從其規定。另本公寓大廈管理條例未規定者，適用其他法令之規定，公寓大廈管理條例第廿九條及第一條第二項業有明定（附件）。選任管理委員之表決方式，前揭條例並無限制規定，其選任方式應依規約，規約未規定時，得參照會議規範規定辦理。

Q62.公寓大廈管理委員選任後，因管理委員辭職，致主任委員無法產生及辦理移交，其公寓大廈管理維護執行權責如何運作？

答：本案公寓大廈業經依法選出管理委員組成第11屆管理委員會在案，嗣後因委員辭任，僅餘2位管理委員，致不能成會而無法推選主任委員，除請其儘速依法補選或改選管理委員外，有關公寓大廈管理維護工作，該管理委員仍須依規定執行職務，且管理委員如具區分所有權人身分時，有關區分所有權人會議之召開，依條例第25條第3項規定，亦負有召集人之義務。

Q65.公寓大廈管理委員之選舉是否僅得於區分所有權人會議中舉行？

答：管理委員之選任事項，如規約有規定者，從其規定；未定於規約者，依區分所有權人會議之決議。惟若於區分所有權人會議選任管理委員者，依條例第30條第2項規定，應於開會通知中載明並公告之，且不得以臨時動議提出。

Q111.公寓大廈騎樓是屬於專有部分或共用部分？

答：一、有關「騎樓」並未列入條例第7條列舉款項中，故其於建造執照申請時所檢附之詳細圖說，究應標示為「共用部分」或「專有部分」法無限制，於不影響公共通行之機能下，騎樓於建造執照圖說上區分所有之劃設，除連通市外通路或門廳部分須註明共用部分外，其餘部分得依慣例辦理。
二、另「按建築物設置騎樓係供公眾通行之用，建築技術規則設計施工編第57條第2款已有明定，不得裝設任何台階或阻礙物。騎樓地設置鐵捲門阻礙騎樓通暢，妨礙公共交通，除得依『道路交通管理處罰條例』處理外，亦可以依違章建築處理辦法之規定辦理。」。